التعديلات الخاصة بحكم المحكمة الدستورية العليا لقانون الإيجار القديم.
بعد مرور ٤٣ سنة على استخدام قانون الإيجار القديم، فقد صدر حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الأولى وكل من المادتين «١ و٢» للقانون رقم ٣٦ لسنة ١٩٨١؛ بشأن الأحكام الخاصة في القانون الخاص بتأجير الأماكن في القانون القديم وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، فيما يتضمن من ثبات الأجرة للأماكن المعدة للأغراض السكنية فقط.
الهدف من هذا الحكم من حيثيات الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا، هو الحفاظ بعد التغييرات التي حدثت بسبب التضخم في السوق، ولا بد من التوازن التسويقي بين المالك والمستأجر حتى لا يهدر حق المالك في الإيجار، والتغيرات التي تحدث بسبب هذا التضخم وتلك الظروف الاقتصادية الحالية.
ولهذا أصبح الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا، هو إلزام مجلس النواب بوضع تشريع جديد في مدة زمنية محددة، وهي ٧ أشهر من صدور الحكم، ولذلك وضع المشرع نفسه في موقف محرج جدًا نظرًا للخلافات بين المالك والمستأجر، الحق في وضع فيزا إيجارية تناسب كلًا من طرفي النزاع.
فلا بد من تحقيق التوازن الاقتصادي بين المالك والمستأجر، وفي جميع الحوال فإن أي تعديلات سوف لن تتم إلا برضا كل من الطرفين من حيث الأجرة وتعديلات، حسب الأماكن التي توجد بها العقارات من حيث المكان والمساحة.
تعديلات قانون الإيجار القديم
هناك تنسيق بين الحكومة ومجلس النواب على تعديلات تهدف إلى خلق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، وذلك حسب حكم المحكمة الدستورية العليا، وهي كالتالي:
– وحدات مغلقة وغير مستغلة وسوف يتم سحب تلك الوحدات من المستأجرين لعدم استغلالها وهي تتعدى ١٥٠ ألف وحدة.
– المستأجرون غير القادرين، وهم المواطنون الذين لا يستطيعون تحمل زيادة في الإيجار أو توفير سكن بديل.
– المستأجرون ذوو القدرة المالية، الذين يمكنهم توفير سكن بديل دون صعوبات وتعتمد الحكومة على ذلك من خلال النظام الإلكتروني الذي يساعد في معرفة القدرة المالية لتلك الأشخاص.
كيفية تحديد الأجرة السكنية حسب التعديلات المقترحة
– ربط الإيجار حسب التقييمات الخاصة بالضرائب العقارية، وهو مرجع مهم لتحديد قيمة الإيجار، وهذا المعيار يضمن التوازن بين المالك والمستأجر.
– تحديد قيمة الإيجار حسب موقع الوحدة السكنية ومستوى المنطقة الاجتماعية، وكذلك المساحة لكل وحدة.
ولذلك هناك أهداف عديدة لتحقيق تلك التعديلات، وهو تقسيم المستأجرين إلى فئات ووضع نظام للإيجار لكل فئة، وكذلك بفضل قوانين تحجم سحب تلك الوحدات غير المستغلة، وذلك عن طريق قراءة السحب واستغلال الكهرباء والمياه والغاز في تلك الوحدات للتعرف على عدم استغلالها.
لذلك لا بد من حوار مجتمعي على أعلى مستوى ومشاركة كل الأطراف المناقشة تلك التعديلات حتى تناسب طرفي المشكلة من المالك والمستأجر.
وهناك افتراضات من أهمها:
أن يتم ارتفاع الإيجار خمسة أضعاف مما هو عليه الآن، مع زيادة سنوية 10% كل عام من قيمة آخر إيجار لمدة ٤ سنوات مع فرض عقوبة على المخالفين لهذا القانون تصل إلى حد الطرد للمستأجرين بالإيجار القديم.
ولقد وضعت محكمة النقض المصرية عدة مبادئ القانون الإيجار الجديد:
– في حالة وفاة المستأجر، فإن العقد لا يمتد على باقي الشركاء، ولكن الامتداد الوحيد لورثة المستأجر الأصلي.
– في حال وجود شركاء لا يحق لهم الامتداد إلا امتلاكهم المنصب الأخير، وغير ذلك يتم الإخلاء عن الوحدة.
– في حال وفاء المستأجر وقام المالك باستلام الإيجار من الورثة، فهناك موافقة ضمنية من المالك بتلك العلاقة التجارية بينهما.
– إقامة الزوجة في منزل إيجار قديم يؤدي إلى امتداد عقد الإيجار ما دامت الإقامة قائمة ومستمرة.
– في حال ترك المستأجر الأصلي الوحدة الذي قام بتأجيرها، فإن من حق المالك طلب إخلاء الوحدة.
– في حال تحرير عقد إيجار جديد فلا يمنع تمسك المستأجر بشروط العقد القديم إلى أن يتم وضع تلك الشروط في العقد الجديد.
مما لا شك فيه أن المالك قد واجه مشاكل عديدة بسبب قانون الإيجار القديم الذي يعطى للمستأجر الحق في عدم تركه لتلك العين المستأجرة، ما حق له توريث تلك الوحدة المستأجرة لأبنائه في الوقت الذي لا يجد فيه المالك مكانًا للعيش فيه ولأولاده وأحفاده لعدم أحقية المالك في إخراج المستأجر، وبالتالي فإن من أهم إنجازات قانون الإيجار الجديد هو تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحقيق العدالة للطرفين؛ حتى يحصل المالك على قيمة إيجارية تعادل حالة التضخم والتغيرات للظروف الاقتصادية الجديدة.
وكذلك الحفاظ على حقوق المستأجر لأنهم في ظروف اجتماعية مختلفة من الخروج إلى المعاش ولا يوجد لهم مأوى آخر، وأن تلك الوحدات تتعدى مليونًا وثمانمائة ألف وحدة من خمسمائة ألف وحدة غير مستغلة على الإطلاق، ولذلك أمام مجلس النواب بناء على حكم المحكمة الدستورية العليا فترة ٧ أشهر فقط لصدور قانون الإيجار الجديد خلال الدورة التشريعية الحالية، وإذا لم يتم صدور هذا القانون يحق للمالك وضع الإيجارات حسب قراره وهو بصفته أمام موقف حساس للحفاظ على الأمن القومي للبلاد.
